ORGANİZE SANAYİ BÖLGELERİ
UYGULAMA YÖNETMELİĞİ

ALTINCI BÖLÜM

İmar Planı Yapımı Esasları

Planlama Sınırı

Madde 52- OSB imar planı sınırı, OSB Yer Seçimi Komisyonunca seçilip 1/25000 ölçekli topoğrafik pafta üzerinde belirlenen ve ölçeği 1/5000 veya daha büyük olan kadastral pafta veya tapulama paftaları üzerine adapte edilerek Bakanlık tarafından onaylanan sınırdan geçirilir.

İmar Planlarının Ölçeği

Madde 53- OSB imar planı, OSB'nin büyüklüğüne göre 1/5000 veya 1/2000 ölçeğinde nazım imar planı ve 1/1000 ölçeğinde uygulama imar planı olmak üzere iki aşamada hazırlanır. İmar planları, plan açıklama raporu ile bir bütündür. 1/1000 ölçekli imar planı uygulamaya esastır.

İmar Planı Hazırlama Çalışması

Madde 54- Planların hazırlama sürecinde;

a) Bakanlık tarafından onaylanmış OSB sınırı,
b) OSB Yer Seçimi komisyonuna katılan kurumların verdiği şartlı görüşler,
c) OSB'nin Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Afet İşleri Genel Müdürlüğü veya İller Bankası Genel Müdürlüğü tarafından onaylı Bakanlık vizesi almış Jeolojik ve Jeoteknik Etüd Raporu,
d) Mülkiyet durumu,
e) Varsa onanlı üst ölçekli plan,
f) OSB alanında mevcut altyapı ve enerji durumu,
g) OSB alanına erişilebilirlik,
h) OSB'nin yer aldığı il veya ilçenin sanayi profili,
ı) İhtisas OSB ise ÇED raporu konularında ve OSB'nin özelliğine göre belirlenecek diğer hususlarda veriler elde edilir.

İmar Planı Yapımı

Madde 55- Hazırlanacak imar planında, OSB'nin özelliği ve gelecekteki ihtiyaçları göz önüne alınarak Bakanlık tarafından hazırlanan imar planı teknik şartnamesine göre sanayi parselleri, sosyal, idari ve teknik donatı alanları, arıtma alanı, Sağlık Bakanlığınca belirlenen sağlık koruma bandı ve benzerleri ile birlikte arazi kullanım kararları oluşturulur.

KAKS=EMSAL : Yapının bütün katlardaki alanları toplamının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır. Katlar alanı, bodrumda iskan edilen katların %50 si, asma kat, çekme ve çatı katı ve kapalı çıkmalar dahil kullanılabilen bütün katların ışıklıklar çıktıktan sonraki toplamıdır. Tesisat galerileri, yangın merdivenleri, asansörler, kalorifer dairesi,kömürlük, sığınak, su deposu, hidrofor ve otoparklar bu alana katılmazlar.

Organize sanayi bölgelerinde, sanayi parsellerinde yapılaşma koşulları karadeniz bölgesi dışında Emsal = Kat Alanı Katsayısı= 0.50; Yükseklik = h= Serbest, üretim teknolojisinin gerektirdiği yükseklik olarak belirlenir. Karadeniz bölgesinde bölgenin genel doğal yapısı nedeniyle Emsal=0.60 ve h=Serbest olarak koşullandırılır. İhtisas OSB'lerde yukarıda belirtilen yapılaşma koşullarının faaliyet konusu itibari ile yetmemesi halinde; ÇED raporu ile belirlenmesi, proses planı ile kanıtlanması ve bu konuda diğer teknik açıklamaların yapılması yoluyla bu oran, üretim konusuna yetecek şekilde Bakanlık tarafından belirlenir.
Kanun yürürlüğe girmeden önce ilgili valilik veya belediye tarafından 3194 sayılı İmar Kanununun 8 inci maddesi uyarınca onaylanmış, yürürlükte olan OSB imar planındaki plan ile kazanılmış müktesep haklar, revizyon imar planı ile iptal edilmedikçe korunur.

Yapı ve Yapı İle İlgili Esaslar

Madde 56- Yapıların projelendirilmesi ve işletme aşamasındaki esaslar aşağıda gösterilmiştir:

a) Açıkta çalışma;
Katılımcının, üstü ve etrafı kapalı işyerlerinde faaliyette bulunması şarttır. Ancak işin özelliği gerektiriyor ve yönetim kurulunun özel izni alınmış ise, bina yapımına izin verilen yapılaşma alanı içinde kalmak koşulu ile çevreyi rahatsız etmeyecek ve kirletmeyecek her türlü tedbirin alınması kaydıyla açıkta çalışmasına izin verilebilir. Ancak, çalışma alanı parselin ön ve yan cephelerinde hiçbir şekilde olamaz.

b) Çevre yeşili;
İmar planı lejantında gösterilen çevre yeşillikleri üzerine, yeşili dik kesen parsel giriş yolları hariç hiçbir şey inşa edilemez. Bu alanlar otopark ve yükleme boşaltma alanı ve benzeri olarak kullanılamaz. Bu alanlar üzerinde, sadece saçak yüksekliği 2.50 m.yi aşmayan bekçi kulübesi ile transformatör binası, bu alanların zemin seviyesinin altında ve üstü yeşillendirilmek koşulu ile arıtma tesisi inşa edilebilir.

c) Çekme mesafeleri;
Parsel sınırları ile tesis ve binaların bu sınırlara en yakın kenarları arasında bırakılan mesafeye "Geri Çekme Mesafesi" denir. Birden fazla parselin birleştirilmesi halinde toplam alana tekabül eden değerler alınır. Bölge içi yollar, yükleme ve boşaltma sahaları ile otopark yerleri hakkında konulan esaslar daha büyük çekme mesafelerini gerektirdiği takdirde büyük değerler uygulanır. Köşe parsellerde her iki yoldan da ön geri çekme mesafeleri bırakılır.
Aşağıdaki tabloda verilen sanayi parsellerinde çekme mesafeleri ve çevre yeşili mesafeleri ile çevre yeşili değerlerinde Bakanlığın onayı alınmadan hiçbir değişiklik yapılamaz.

d) İç yollar;
Parsel iç yolları çift yönlü trafiğe elverişli olacak şekilde minimum 7 m genişlikte ve ring olarak tasarlanacaktır.
Sağa ve sola dönüş yapan iç yollara uygulanacak dönüş kurpları yolun genişliği ile bu yolda seyredecek vasıtaların dönüş olanaklarına göre boyutlandırılır. Üzerinde ağır araç trafiği olan iç yollara uygulanabilecek kurpların yarıçapları 6 m.den az olamaz.

e) Parsel içi yükleme boşaltma alanları;
Bütün parsellerde yapıların sadece OSB yollarına bakmayan yan ve arka taraflarında, bina yapımına izin verilen ve yapılaşma sahası içinde kalacak biçimde, söz konusu hizmetleri karşılayabilecek ölçü ve nitelikte, yükleme ve boşaltma alanlarının planlanması ve bölge müdürlüğü tarafından onaylanacak planına göre inşa olunması zorunludur. Köşe parsellerde ikinci yola bakan yanda da yükleme boşaltma yeri düzenlenemez. Bu alanların ve parsel içi yolların OSB yollarına toz ve çamur ve benzeri şeylerin taşınmasını önleyecek şekilde uygun bir malzeme ile kaplanması ve drenajının yapılması zorunludur. Yükleme boşaltma alanları, bu alanlarda seyredecek kamyon, treyler ve benzeri ağır araçların manevra ve park etme olanaklarına göre boyutlandırılacaktır. Araçların rahatça girip çıkmasına, manevra ve park etmesine elverişli şekil ve boyutlara sahip olmayan yükleme-boşaltma alanlarının inşasına izin verilmez.

f) Parsel içi açık depolama alanları;
Katılımcı, açık depolama alanlarının etrafını, komşu tesisleri ve tüm OSB' yi çirkin görünüşten koruyacak şekilde, yüksekliği 2m.yi geçmeyecek bir bölme ile kapatmakla sorumludur. Ayrıca, bu alanlarda, sinek, haşarat, fare ve benzeri mahlukatı cezbedecek veya üremesine imkan verecek maddeler, açıkta çöp, kapalı kaplarda muhafaza edilmeyen zehirli maddeler, kötü koku yaratan veya yayan maddelerle mevzuatın sınırladığı diğer maddelerin depolanması yasaktır.

Açık depolama alanları sadece binanın yan ve arka taraflarında ve bina yapımına izin verilen yapılaşma alanının sınırları içinde düzenlenebilir. Köşe parsellerde, ikinci yola bakan yanda açık depolama yapılamaz.

g) Dış görünüşler;
Binaların dış görünüşlerinin, OSB'nin mimari bütünlüğünü koruyacak ve bu bütünlüğe değer katacak nitelikte projelendirilmesi ve inşası zorunludur. Renkli tuğla, pres tuğla, brüt beton, granit ve cam, giydirme cephe malzemeleri gibi sıvanmadan kullanılabilecek malzeme ile inşa edilmeyen bütün dış cepheler, kullanılan duvar malzemesinin gerektirdiği şekilde sıvanır, boyanır veya kaplanır. Mimari projelerde kullanılacak malzemenin nitelik ve renginin belirtilmesi zorunludur.

h) Bahçe duvarları;
Parselin etrafında hangi malzeme olursa olsun taş, tuğla, beton, briket, ahşap, metal ve benzeri kullanılarak inşa edilecek dolu bahçe duvarlarının yüksekliği OSB yollarına bakan kısımlarda yaya kaldırımını, diğer cephelerde ise tabii zemin seviyesini 30 cm.den fazla aşamaz. Bahçe duvarının üstü metal veya ahşap parmaklık gibi arkasını gösterebilen estetik malzeme ile, estetik bir şekilde kapatılabilir. Duvar ve parmaklığın toplam yüksekliği 1.50 m.yi geçemez. Fiziki yapı nedeniyle parseller arasında oluşan zemini tutucu istinat duvarları bu yüksekliğe dahil değildir. Mimari projelerde detayların hazırlanması ve onaylatılması gerekir.

ı) Katılımcıya ait destek üniteleri;
Tesisin çalışması ve işletilmesi için gerekli olan, LPG tankı, yangın suyu deposu ve arıtma tesisinin parsel içindeki konumunun uygunluğuna, ilgili mevzuata göre bölge müdürlüğü karar verir.

i) Katılımcıya ait tabela ve reklam panoları;
OSB' ye ait araç, bisiklet ve yaya yollarına, yeşil bantlar üzerine hiçbir katılımcı tarafından yazı yazılamaz, şekil çizilemez, tabela ve reklam panosu yerleştirilemez. Katılımcılara ait tabela ve reklam panoları, bina cephelerine veya yapılaşma alanı içine, yapı ile orantılı olacak şekilde konulabilir. Bina çatılarına, bahçe duvarlarına tabela ve reklam panosu konulamaz. Konulacak tabela ve reklam panosunda, sadece katılımcının unvanı ve logosu bulunabilir. Başka kuruluşların ve ürünlerin reklamı konulamaz. Tabela ve reklam panolarının boyutları ve yeri, yapı ile orantılı olacak şekilde mimari projelerle birlikte onaya sunulacaktır. Onaylı proje dışında tabela ve reklam panosu konulamaz.

Tesislere Kot Verilmesi

Madde 57- Parsellerde yapılacak tesislere aşağıda belirtilen şekillerde kot verilir:

a) Düz arazilerde yoldan kotlandırma;
1) Tesisin cephe aldığı yolun tretuar seviyesinden (bordür üst seviyesinden) kot verilir.
2) Tretuar seviyesi yol seviyesinin 0.18 m üstü kabul edilir.
3) Tesise kot verilirken, parselin kot aldığı yol cephesinin orta noktası hizasından en yüksek tretuar seviyesi röper kabul edilir.

b) Meyilli arazilerde tabi zeminden kotlandırma;
Yola göre yüksek veya alçak olan parsellerde, tabi zemin kotu, o parseller için bordür seviyesinden verilecek kotu 3.00 m.den fazla geçemez. Ancak yola nazaran 3.00 m.den yüksek veya alçak olan parsellerde tabi zemin kotu bölge müdürlüğünce yerinde yapılan ölçümlerle belirlenir.

Özel OSB'lerde Tapu İbrazı

Madde 58- Özel OSB'ler için OSB alanının planlama çalışmalarında, planlaması yapılan alanın mülkiyetinin belgelenmesi amacıyla, tapu senedinin ve 1/5000 veya 1/2000 ölçekli mahalli kadastro müdürlüğünce onaylı kadastral paftanın veya tapulama paftasının ibraz edilmesi zorunludur.

İmar Planı Onayı

Madde 59- Proje müellifi tarafından hazırlanan imar planları, ilgili oda tarafından vize edildikten sonra OSB'yi ilzama yetkili kişiler tarafından imzalanarak Bakanlık onayına sunulur.
Bakanlık tarafından uygun görüldüğü takdirde onaylanan planlar, İl İdare Kurulu kararı ile yürürlüğe girer. Planlar, valilikçe tespit edilen ilan yerinde bir ay süre ile ilan edilir. Bu süre içinde itirazlar valiliğe yapılır. Valilik varsa itirazları ve planları Bakanlığa iletir. Bakanlık itirazları inceleyerek ve gerekçeleri de belirterek kesin karara bağlar ve bu tarihten itibaren on beş gün içinde ilgiliye yazı ile bildirir. Kesinleşmiş OSB imar planlarının birer kopyası Bakanlıkta, valilikte, OSB müteşebbis heyetinde, Bayındırlık ve İskan Bakanlığında ve OSB'nin belediye ve mücavir alan sınırları içinde kalması durumunda belediyede, GAP Bölgesi içinde bulunması halinde ise GAP İdaresi Başkanlığında bulundurulur.

İmar Planı Değişiklikleri ve Onayı

Madde 60- Plan ana kararlarını bozucu plan değişikliği yapılamaz.
İmar planında bulunan sanayi parselleri ile sosyal ve teknik altyapı alanlarının kaldırılması, küçültülmesi veya yerinin değiştirilmesine dair plan değişiklikleri zorunlu olmadıkça yapılmaz. Zorunlu hallerde böyle bir değişikliğin yapılabilmesi için, yönetim kurulu tarafından gerekçeli karar ile imar planı proje müellifinin gerekçeli görüşünün alınması şarttır.
İlgili imar planı proje müellifinin bulunmaması,hastalık,ölüm,mesleği bırakma ve benzeri hallerinin belgelenmesi durumunda Şehir Plancıları Odasının veya aynı grupta bir plan müellifinin uygun görüşüne başvurulur.

İmar planı değişiklik paftalarında onaylama, askı, onaya itiraz, itirazların değerlendirilmesi ve dağıtımı konusunda, bu Yönetmeliğin imar planı onayına ilişkin maddesi uygulanır.

Tevhid ve İfraz

Madde 61 - Katılımcıya tahsisi yapılan, yapılmayan veya satışı yapılan iki veya daha fazla sanayi parseli tevhit edilebilir. Parsel ifraz ve tevhid işlemlerinde gerekçeli yönetim kurulu kararı ile Bakanlık onayı alınır ve askıya çıkarılmaksızın İl İdare Kurulu Kararı ile yürürlüğe girer.

Sanayi parselleri ifraz edilemez.
Ancak,
a) Katılımcıya tahsisi veya satışı yapılmamış OSB uhdesindeki parseller, OSB'nin küçük parsel ihtiyacını karşılamak amacı ile yönetim kurulunun gerekçeli kararı ve Bakanlığın onayı ile ifraz edilebilir.
b) Katılımcıya arsa tahsis veya satışı yapılmış olduğu halde katılımcının yapmayı taahhüt ettiği tesisin tamamını gerçekleştiremeyeceğini beyan etmesi ve ifraz sonucu oluşan ihtiyaç fazlası arsanın OSB'ye devredilmesi koşulu ile yönetim kurulunun gerekçeli kararı ve Bakanlığın onayı ile ifraz yapılabilir.
c) Birden fazla müstakil üretim tesisinden oluşan tahsisi veya satışı yapılmış parsellerde, katılımcı şirketin ortaklarının ayrılması, ayrılıklarının kanuni olarak belgelenmesi veya ölüm halinde veraset ilamı ile mirasçılarının belgelenmesi koşulu ile yönetim kurulunun gerekçeli kararı ve Bakanlığın onayı ile ifraz yapılabilir.
İfraz sonucu oluşacak parsellerin büyüklüklerinde , OSB'nin onaylı imar planı ile getirilen minimum parsel büyüklüğü dikkate alınması şarttır.

1. Bölüm - Genel Hükümler
2. Bölüm - Başvuru
3. Bölüm - Kuruluş
4. Bölüm - Organlar
5. Bölüm - Genel İdare Giderleri için Kredi Kullanmakta Olan OSB'lerde Teşkilatlanma ve Sarf Esasları
6. Bölüm - İmar Planı Yapımı Esasları
7. Bölüm - Parselasyon Planı Yapımı Esasları
8. Bölüm - Ruhsat Verme ve Denetleme
9. Bölüm - Katılma Payları
10. Bölüm - Kredi Talepleri ve Geri Ödeme Usul ve Esasları
11. Bölüm - Arsa Tahsisleri ve Satışları
12. Bölüm - Alt Yapı Tesisleri Kurma, Kullanma ve İşletme
13. Bölüm - Bakanlık Kredisi Kullanacak OSB'lerde İhale Esasları
14. Bölüm - Genel Kurul, Yönetim Kurulu, Denetim Kurulu, ve Bölge Müdürünün Görev ve Yetkileri
15. Bölüm - OSB Üst Kuruluşu
16. Bölüm - Çeşitli Hükümler
17. Bölüm - Geçici Hükümler
18. Bölüm - Yürürlük ve Yürütme
Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik